在物业管理行业改革发展40周年之际，澳洲幸运5分析辅助器面向全行业组织开展“物业管理‘微创新’案例征集活动”。活动启动以来，得到了会员单位的广泛关注和积极参与，共收到百余家单位报送的微创新案例315篇，包括服务微创新119个，技术微创新140个，模式微创新56个。专家从原创性、低成本性、可推广性方面进行评价，遴选出了68个入围案例。以下为技术微创新篇。
技术微创新主要指技术在服务过程中的应用，在提升服务质量中技术层面的改良或是一个细微点上的突破，或是已有技术在不同层面的应用。从而增加服务产品的功能性、便捷性等方面的改进和完善。
案例索引
2.1 案例名称：电动车上楼识别装置
2.2 案例名称：智能电梯安全监控装置
2.3 案例名称：沿海区园区管井使用防坠网
2.4 案例名称：二次加压供水改造
2.5 案例名称：门禁未关闭实时报警装置
2.6 案例名称：AI视频分析技术
2.7 案例名称：井盖移动式开启装置
2.8 案例名称：采暖系统管网漏水报警器
2.9 案例名称：扶梯滑轮群组改装
2.10 案例名称：楼宇楼梯间用人字梯放置平台
2.11 案例名称：一种带有内嵌式金属钢片的暗盒
2.12 案例名称：天台地漏更换网线罩
2.13 案例名称：雨水井加装自制过滤网
2.14 案例名称：园区地面水表井抄表便捷器
2.15 案例名称：设备运行状态标识装置
2.16 案例名称：主要共用设施设备分布图
2.17 案例名称：消防高位水箱补水阀改造
2.18 案例名称：生活水箱水位控制系统
2.19 案例名称：设备底座防锈装饰
2.20 案例名称：设备房防鼠板改良
2.21 案例名称：“二布三油”外墙筑漏修理方式
2.22 案例名称：垃圾分类语音提示器
2.23 案例名称：自制杂草去除器
2.24 案例名称：电梯轿厢空调智能化改造方案
2.25 案例名称：水循环二次利用节水装置
2.26 案例名称：空调水平衡优化——电动压差平衡阀
2.27 案例名称：蹲式马桶冲水阀阀体改造
2.28 案例名称：绿化保洁用水节能改造
2.29 案例名称：热水控制器防破解装置
2.30 案例名称：降低某型发动机组滑环室清扫工时
2.31 案例名称：消防智能监控&水压监测系统
案例展示
技术微创新篇
2.1
案例名称：电动车上楼识别装置
申报企业：中海物业管理有限公司苏州平台公司、融创物业服务集团有限公司上海分公司、五矿物业服务（湖南）有限公司泰安分公司、卓达物业服务股份有限公司
投入成本：4000-5000元/套
解决问题：杜绝电动车上楼，有效的进行安全管控，很大程度上减轻了物业安全管控的工作量。
案例描述：通过对电梯加装感应摄像头，一旦电动车推进电梯被摄像头监控到，监控便会发出报警声，报警之后电梯将无法关门并停止运行。管控系统能全面识别轮椅、自行车、婴儿车、电动车等，只有电动车进入电梯时，这套系统会提醒当事人，并让电梯停止运行。这种做法，既能防止电动车进入电梯，又能为使用轮椅、自行车、婴儿车的居民进出提供方便。
卓达物业服务股份有限公司
2.2
案例名称：智能电梯安全监控装置
申报企业：安徽华谊城市服务有限公司
投入成本：20000元/套
解决问题：解决部分电梯断电监控装置无法继续监控，黑暗情况下监控效果差等问题。
案例描述：通过在监控装置内设置的多个LED照明装置，以及设置的光敏电阻和红外感应装置，进一步自动化、智能化的在黑暗状态下进行监控。通过在监控装置右部设置的烟雾感应装置，可智能化的监测到电梯内的烟雾；通过在烟雾感应装置右部设置的控制面板，可直观的观察到时间、温度和湿度，使用后可有效提高物业管理项目电梯间内的安全系数。
安徽华谊城市服务有限公司
2.3
案例名称：沿海区园区管井使用防坠网
申报企业：绿城物业服务集团有限公司
投入成本：4.3元/个
解决问题：能有效解决现有固定采购的防坠网在沿海地区易腐蚀损坏问题。
案例描述：经过反复比对与研究测试，找到一款材质与渔网极其相近的打包带，且耐用抗腐蚀性强，性价比高，遂在园区全范围推行该材质的防坠网，耐腐蚀、耐重力、低成本，防坠效果更好，“兜”住安全！将其运用至园区的管井防坠网中，对比原本统一采购的25.5元/个，使用该材质防坠网成本为4.3元/个，单园区项目节约成本为5406元。
2.4
案例名称：二次加压供水改造
申报企业：卓达物业服务股份有限公司
投入成本：150元/个
解决问题：解决供水管道出现过水锤撞裂管道污染供水情况；避免了车库内供水主管道异响、晃动、爆裂引起业主恐慌及车辆损失，地埋主管破裂引起水污染事件发生。
案例描述：传统浮球阀在工作时，时开时关造成整个水位控制阀的频繁开闭，从而造成蓄水池前管道水流向的突然改变，即形成水锤，如果此段为架空管道会造成剧烈晃动和震动，严重时导致管道破裂。经现场研究，在小浮球管道加装一个电磁阀替代浮球阀，加装一个小控制电路和两个浮动开关，使得上下限水位中间不再开闭水位控制阀，安装三年，没有再出现水锤现象。
2.5
案例名称：门禁未关闭实时报警装置
申报企业：深圳市天安云谷物业服务有限公司
投入成本：1910元/套
解决问题：电动门禁存在人为遮挡电动门（装饰装修、搬家公司、打闹嬉戏、碰撞门禁），造成人为损坏门禁，且无阻止措施。电动闭门器存在风压无法关闭、设备死机、关不上门故障现象，此种情况下无人知悉，未形成闭环处理。
案例描述：鉴于以上问题所述，需一套监测报警系统，能够实时发现门禁未关闭，规避因电动门禁未关而导致的外来人员进出的安全问题以及其他的安全隐患。满足人脸识别功能的情况下，能够同时在PC端电脑与APP手机平台实时弹窗报警，工作人员能及时处理问题，形成闭环。
2.6
案例名称：AI视频分析技术
申报企业：保利物业服务股份有限公司
投入成本：500000元/套
解决问题：利用AI视频分析技术实时管理社区内各类型事件，视频自动轮巡降低操作员压力。
案例描述：整套系统通过摄像头有效识别生活垃圾并判断是否有垃圾溢出垃圾桶或车辆占道等行为，可以通过AI系统后台预警触发消息，物业人员可一键转为工单，到对应垃圾投放点或车辆占道位置进行针对性的处理。摄像头每半小时自动轮巡一遍，时间可设定，无需进行大量人工巡逻。加入人员摔倒视频算法识别服务，实时监测人员摔倒，第一时间告知服务中心并进行处理；另外加入用户信息模糊查询系统降低一线人员查询信息时间，便于敏捷援助服务。
2.7
案例名称：井盖移动式开启装置
申报企业：融创物业服务集团有限公司、宝石花物业管理有限公司、保利物业服务股份有限公司
投入成本：100元/个
解决问题：冬季井盖用铁钩轻易打不开，检修时需要多人合力开启，费时费力。蛮力硬撬对井盖损伤很大，同时员工操作安全性差，存在受伤风险。
案例描述：为了物业人员方便开启井盖进行检修，根据市场需求设计研发一种“井盖移动式开启装置”。利用杠杆原理，采用废弃方管焊接出一种车型井盖移动式开启装置，最终实现单人即可抬起井盖，且安全系数提高。由于采用废弃方管，改装置价格低廉，制作安装简单，且适用80%以上室外井，采用机械作业保障员工安全性；装置可量产，覆盖面积广。
2.8
案例名称：采暖系统管网漏水报警器
申报企业：西安紫薇物业管理有限公司
投入成本：200余元/个
解决问题：基本上杜绝了采暖系统漏水发现不及时情况，提高了维保及时性，很好的保障了供热效果，节约成本，减少浪费。
案例描述：采暖系统正常运行的自动补水时间是有规律的，然而当管网漏水初期，其补水时间及频率相对频繁，主循环泵和换热器的运行噪音掩盖了补水泵的运行声音，较难发现异常情况。根据这一特点，增加了补水时间报警装置，将时间继电器的时间设置成比系统正常时补水时间稍大的值，当漏水发生时补水时间会延长，当大于设定时间时电铃通电会发出响声报警。
2.9
案例名称：扶梯滑轮群组改装
申报企业：南京金鹰国际物业集团有限公司
投入成本：7540元/批次
解决问题：扶梯滑轮群组损坏换新率较高，扶梯整套滑轮为6个轴承一组，原设计为铆钉固定，当1个轴承损坏而另外5个轴承和支架在完好的情况下，进行维修耗费工时过多，工时费甚至超过换新费用，所以往往只能选择整体更换。
案例描述：通过对滑轮群组反复拆装，发现有优化改造的空间，即利用3D打印技术制作组合式支架配合6201轴承及螺母进行固定，轴承损坏时可进行单个更换，经过近两个月的测试，此方法切实可行。自制一套全新滑轮群组成本约为58元，而采购一套为273元（维保单位报价），通过对滑轮群组的改造，不但能节约成本，同时大大缩减了维修时间。
2.10
案例名称：楼宇楼梯间用人字梯放置平台
申报企业：上海上房物业服务股份有限公司苏州分公司
投入成本：100元/个
解决问题：解决楼梯间等特殊结构下工程维修的问题，并保证工程维修时的安全性。
案例描述：由于楼梯间构造的特殊性，经常有些维修面处于维修工无法站立触及的高度，又由于楼梯台阶的高低错落与狭窄，导致无法直接架设人字梯。因此自行打造了一款“楼宇楼梯间用人字梯放置平台”，设计根据楼宇楼梯间内台阶高度与宽度而定，使楼梯间内三格台阶形成同一水平放置面，来达到辅助人字梯等登高作业工具平稳安全架设的目的。
2.11
案例名称：一种带有内嵌式金属钢片的暗盒
申报企业：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司
投入成本：50元/个
解决问题：解决墙壁插座因环境潮湿造成螺纹损坏及开关松动问题。
案例描述：照明设备及墙壁插座由于环境潮湿等原因会造成暗装金属盒锈蚀，螺纹损坏，从而导致墙壁固定螺栓孔损坏。如果更换新安装盒，则需要墙面破拆，更换费用高。解决办法：选取具有弹性的金属薄片；将薄片制造成合适的大小，在薄片中间位置穿孔；将薄片压弯到能够放入暗盒内。
2.12
案例名称：天台地漏更换网线罩
申报企业：江苏苏南万科物业服务有限公司
投入成本：50元/个
解决问题：避免天台因未及时清理垃圾而造成堵塞从而引发渗漏至楼道或业主家中等突发事件，外形美观，提升品质。
案例描述：适用于因天台原装地漏因接触面较平整，而导致树叶、泥土或垃圾积攒堵塞，导致天台积水的情况，最终导致业主投诉，满意度降低等问题。通过将原装地漏更换成管网线罩形地漏，因其特性为球面网状且加密网距，所以在排水迅速、阻力小的基础上还可以拦截树叶、垃圾等杂物。
2.13
案例名称：雨水井加装自制过滤网
申报企业：宝石花物业管理有限公司
投入成本：20元/个
解决问题：雨水渠的堵塞问题。
案例描述：小区雨水篦子因原设计缺陷，孔隙间隙大，在大雨时落叶、白色垃圾等异物冲进雨水排水渠内造成堵塞，雨水渠的清掏产生了额外的保洁工作量。通过自制过滤网，对雨水蓖进行二次过滤，对落叶、石子、白色垃圾等杂物有显著的过滤效果。
2.14
案例名称：园区地面水表井抄表便捷器
申报企业：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司
投入成本：10元/个
解决问题：很多小区水表井在草坪上，需要打开井盖进行抄表，但大多水表数字在井外无法看清，需一人进入井内进行抄表外加一人监护，存在浪费人工成本及井内工作危险性。
案例描述：用一个普通放大镜加一根木棍连接，可不必下井直接观察水表数字，并且在木棍头处捆绑布条，用于擦拭水表镜面。原本需两人完成的抄水表工作，现经过创新一人便可完成且不用进入水井，可节约人力成本，降低擦伤滑倒危险性，并提高工作效率。
2.15
案例名称：设备运行状态标识装置
申报企业：上海上房物业服务股份有限公司苏州分公司
投入成本：30元/个
解决问题：解决设施设备在运行时状态标识不清楚的问题。
案例描述：该装置采用圆形亚克力板壳体与锁紧螺栓的结合，外层亚克力板上有一缺口作为信息显示区，缺口形状为72°扇形，内层板上分别标识有∶维修、运行、停止、待机、封存等状态，形状与缺口匹配，锁紧螺栓为蝴蝶螺栓。外层空白区域粘贴公司系统二维码，用于APP 巡检扫码，也可设置本台设备的标签，显示相关设备名称、型号、场所等，便于快速了解。该装置提高了设备维修人员巡检和运行管理的工作效率，同时也消除了一定的安全隐患。
2.16
案例名称：主要共用设施设备分布图
申报企业：成都洁华物业管理有限公司
投入成本：5元/个
解决问题：直观的将主要共用设施设备展示出来，让新员工尽快熟悉地下室地形和环境，让老员工能在应急处理时第一时间找到设备控制区域。
案例描述：“主要共用设施设备分布图”综合体项目的消防安全要求高、共用设施设备较住宅项目多，均分布在地下三层等不同位置。此3D分布图将主要设施设备房直观展示，特别是错综复杂的普通消防管道和喷淋管路走向标注，如出现消防无水或爆管时从该图上能及时掌握管路走向及阀门控制范围。
2.17
案例名称：消防高位水箱补水阀改造
申报企业：青岛国信上实城市物业发展有限公司
投入成本：6000元/套
解决问题：解决原消防水箱采用机械式浮球阀常年浸泡在水中，易腐蚀损坏、维修不方便问题。
案例描述：消防水箱改用电磁阀替换机械浮球阀，用液位传感器控制电磁阀的开闭。根据管道的大小选择电磁阀在补水管道上进行安装，在电磁阀两侧加装手动控制阀方便后期对电磁阀进行维修更换，通过在水箱内放置压力传感器控制电磁阀的开关实现自动补水。本创新避免了检修水箱内机械浮球阀时需将水放掉的问题，避免了维修人员进入水箱存在有限空间作业风险，方便了管理人员对外部电磁阀的管理和后期维修工作。
2.18
案例名称：生活水箱水位控制系统
申报企业：上海阳光智博生活服务集团股份有限公司
投入成本：1000元/套
解决问题：解决原机械式浮球频繁启动的问题。
案例描述：通过非接触式液位感应器来控制水箱水位高低，水箱加水后，减少水面摇晃对机械式浮球的伤害而导致溢水故障；当水位过高时，现场和消控中心同时报警；当新系统失效后水箱水满，原有机械式浮球可做最后关水保障。减少机械浮球故障率，提升供水保障，通过报警设置能及时发现故障。
2.19
案例名称：设备底座防锈装饰
申报企业：大华集团上海物业管理有限公司
投入成本：1元/个
解决问题：为避免园区路灯、监控杆底等设备底座螺丝因长时间裸露在外造成螺丝生锈的情况。
案例描述：工程人员对于路灯、监控杆等设备底座螺丝加装“原创自制装饰帽”进行保护，既美观、又能防止生锈，保障设施设备的正常使用，延长设备的使用寿命，一定程度上减少后期的维修成本。同时，对于这项社区公共设施细节处理，体现了物业人员的用心之处，获得了广大业主的赞许。
2.20
案例名称：设备房防鼠板改良
申报企业：融创物业服务集团有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司
投入成本：10元/组
解决问题：应用于地下各类设备房的入口处，对鼠类啃咬电缆绝缘材料，或窜入变压器中，引起短路甚至引发火灾害起到很好的防护作用。
案例描述：此款挡鼠板是由2块面板构成，主板上方带有卡槽，一侧安装挡板。使用时只需轻提上方卡槽，轻推面板即可进入。关闭时，先关主板，后关副板，扣上卡槽，完成关闭。此款挡鼠板前方带有黄黑反光警示贴，便于夜间识别。与传统挡鼠板相比，更利于工作人员进出设备房，并且减少挡鼠板的损耗，延长挡鼠板的使用寿命，提高资源的有效利用。
2.21
案例名称：“二布三油”外墙筑漏修理方式
申报企业：上海延吉物业管理有限公司
投入成本：380元/平方米
解决问题：解决老式公房的承重结构——砖砌体出现的开裂、龟裂在外墙渗漏水，家中墙体发霉。
案例描述：墙体开裂就像人骨折一样，始终有一条缝，外墙粉刷后还是会开裂，下雨时还是会渗漏水。针对这种情况，最终选择了行之有效的“二布三油”外墙筑漏修理方式。具体方法如下：对于较大的外墙裂缝用油膏拌水泥填补裂缝；清理外墙，修补起壳外墙粉刷；油膏打底、摊网格布、再刷油膏，重复两遍做两层防水层；刷外墙涂料和TF防水涂料，做第三层防水层。
2.22
案例名称：垃圾分类语音提示器
申报企业：上海上实物业管理有限公司
投入成本：2000元/套
解决问题：垃圾未正确投放在对应的垃圾桶。
案例描述：为了更好地引导业主对垃圾进行分类投放，“垃圾分类语音提示器”诞生了。当远红外线检测到人接近时（检测范围可调节），语音提示器会发出提示音，并播放四种提示语音，提醒业主正确投放垃圾。通过这种方式，减少了人力物力的投入，帮助公众养成垃圾分类投放的新习惯、新素养。
2.23
案例名称：自制杂草去除器
申报企业：上海上房物业服务股份有限公司苏州分公司
投入成本：5元/个
解决问题：改善园区环境，提升业主满意度。
案例描述：本刀具设计巧妙，前切口用来根除草扎较深、较细的杂草；侧切口可以根除草根较浅、根部较粗的杂草；管口插入硬木作为刀具握臂。可以用割、铲、挖、钻等多种操作方式进行操作，并通过加长型刀柄，避免弯腰等劳动损伤。另外，草坪含有水分，采用不锈钢作为刀具可以延长工具的使用寿命。本工具制作工艺简单，容易复制，原材料成本低，且操作方便、省时省力、根除杂草又不伤及草坪，在一定程度上提高了人工除草的工作效率。
结构示意图（左）和实物图（右）
2.24
案例名称：电梯轿厢空调智能化改造方案
申报企业：深圳市天安云谷物业服务有限公司
成本投入：15元/个
解决问题：空调智慧化程度不高导致增加管理人员工作量及管理的规范性，间接造成能耗及材料成本增加。
案例描述：因部分空调不具备断电重启功能，需人工每日手动开关，通过在电梯机房空调电源上增加时间模块，控制空调运行时间、日期，完善空调自控自启，同时在空调红外控制模块上焊接断电记忆模块，无需断电后每次重新遥控器的设定，复电后恢复断电前的工作模式。从而实现免人工逐台开启空调降低人工及能耗成本。适用于VRV单体机，窗机，制冷设备，场景应用如设备机房空调，电梯轿厢空调，或频繁关停机的机器设备。
2.25
案例名称：水循环二次利用节水装置
申报企业：河北旅投世纪物业发展有限公司
投入成本：36000元/批次
解决问题：实现废水回收利用，提高水资源利用率。
案例描述：公司项目从雨水和尾水回收利用两个方面进行改进。雨水回收：在院内安装了1个容积为3m3的雨水收集罐,雨水从其过滤单元流入储水罐中，再经自吸泵增压后接入到绿化喷淋管道中，采用喷灌的方式用于绿化灌溉。尾水回收：办公楼每层的净水开水器在使用过程中会产生大量尾水，每台开水器日回收水量约100L，每天可回收近1000L尾水，用于涮洗墩布和抹布。
2.26
案例名称：空调水平衡优化——电动压差平衡阀
申报企业：深圳市天安云谷物业服务有限公司
投入成本：590元/个
解决问题：在大型建筑采用中央空调集中供冷、热时经常因空调水系统流量不平衡产生空调水系统水力失调现象，造成末端空调效果不均衡，如不同楼层空调效果不一样，同楼层接近主管的空调效果好、较远的空调效果差等。
案例描述：通过对冷冻水系统进行水平衡测试，安装冷冻水管动态压差平衡电动调节阀，保持阀门前后压差稳定在恒定值，压差过大时减小阀门开度，压差过小时再增大，从而保证减少阀前冷冻水系统内的水流量波动对阀后系统水流量的影响，这样可使相应冷冻水系统内的水流量保持动态平衡，可避免系统出现的动态失调造成的水流量波动，实现同用冷需求下，提供单台机组运行工况，减少机组运行能耗浪费和客户投诉。
2.27
案例名称：蹲式马桶冲水阀阀体改造
申报企业：青岛国信上实城市物业发展有限公司
投入成本：800元/批次
解决问题：解决老式的蹲式马桶冲水量较多造成水资源的极大浪费。
案例描述：体育场卫生间蹲式马桶冲水阀改造阀体前，按下冲水阀开关，出水时间约为20秒，每个冲水阀出水量约为7升/次，单次出水量较大，浪费水源。在冲水阀阀体后盖处加装一只7mm-8mm厚的橡胶垫，缩短进退杆距离（缩短行程），在水压、流量不变的情况下减少冲水时间，经过改造后冲水时间约为10秒，出水量控制在4升左右，节约用水约3升/次。这样既保证冲水效果，又能节约用水。
2.28
案例名称：绿化保洁用水节能改造
申报企业：大华集团上海物业管理有限公司
投入成本：10000元/套
解决问题：废水回收存储再利用。
案例描述：针对社区内绿化和保洁用水进行节能改造，应用后覆盖绿化浇水面积近40000平方米，两处保洁用水点。通过改造，一年仅保洁节约用水1500吨，绿化按正常年份计算，每年的用水量1000到1500吨左右，每吨10元，节约成本约3万元。
地下改造水管路
改造设计图手稿
2.29
案例名称：热水控制器防破解装置
申报企业：苏州工业园区独墅湖科技服务有限公司
成本投入：30000元/批次
解决问题：解决刷卡式热水控制器通过强磁吸合控制器内开关触点使用热水无法计费问题。
案例描述：刷卡式热水控制器存在设计缺陷，用强力磁铁吸附在控制器外壳，通过强磁吸合控制器内开关触点，接通启动开关，不用刷卡付费就能免费使用热水。针对此缺陷，成功研发“控制器防破解装置”，在热水控制器外壳对应的继电器位置，安装一块尺寸2.5厘米*3.5厘米，厚度达10毫米的铜片（低于10毫米无法完全屏蔽磁力），利用铜片来屏蔽磁力。安装后运行效果良好，杜绝了水资源的浪费。
2.30
案例名称：降低某型发动机组滑环室清扫工时
申报企业：长江三峡实业有限公司
成本投入：45元/个
解决问题：发电机组滑环室中碳刷与整流子的高速摩擦，形成的大量碳粉，严重影响着碳刷上电流的均匀分布和各零部件间的绝缘。
案例描述：通过对喷枪喷头喷射的角度进行改造，在保证喷头的机械性能的前提下，将弯曲的喷枪喷头的角度由原来的30度变成了45度，使清洗剂喷射到绝缘套管间隙内部；改造和选用吸尘头，将吸尘头和毛刷采用一体式设计，使吸尘头可以深入到刷握中，作业人员单手可以操作等措施。此改动提高了工作效率，减少了人工投入，达到预期的目标。
2.31
案例名称：消防智能监控&水压监测系统
申报企业：上海陆家嘴物业管理有限公司
成本投入：5000-10000元/套
解决问题：提高高层建筑、人口密集场所、工矿制造业等场所消防安全，传统依靠人工巡查的方法存在实时性差、人工成本高、效率低、数据不准确等问题。
案例描述：磁性液位仪高液位控制点、水箱液位显示装置的压力传感器超高液位控制点，两套系统平行控制，互不干扰，当磁性液位仪的浮球高液位控制发生故障时，压力传感器的超高液位控制点起作用，及时停止生活水泵运行。增加漏水报警的点位，一旦发生水箱溢水现象，在多重技术的提醒和保护下，缩短了事故响应时间。
