秦唐物业联合街道社区设立“红色管家”联合队伍，图为东郊社区枫丹花苑党群服务点。
文 / 刘巍
住房和城乡建设部倪虹部长在2023年全国两会“部长通道”答记者问时提出“持续推进老旧小区改造，建设完整社区”要抓好“三个革命”，即“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。这为物业服务企业参与老旧小区改造和管理工作指明了方向，提出了具体要求。秦唐物业服务（江苏）有限公司（以下简称秦唐物业）持续参与老旧小区改造，积极参与落实“三个革命”，建设完整社区，取得了业主评价“好”、物业经营“好”、社区引领“好”的“三好”社会效应。
楼道革命
为了提高小区居住品质，对楼道堆放物进行清理整治，秦唐物业大力宣传消防安全知识，让业主充分了解在楼道堆放物品的隐患和危害，定时巡查楼道是否有堆积物，发现业主在楼道堆放物品会及时进行沟通和劝导，并进行清理。对于业主家中没有地方存放而确有保存价值的大型物品，秦唐物业会腾出物业管理用房进行专门存放。这一为业主着想的举措，赢得了业主的信任和配合。
在实施楼道革命的具体措施上，秦唐物业重点围绕“消除安全隐患，有条件加装电梯”开展工作，主要通过物业服务人员进行楼道巡查来完成。
首先，小区内的物业巡查工作主要由物业管理员负责，秩序维护员和清洁人员协助。要求物业管理员对小区常住户、非常住户、出租户、空置房及每户楼道使用状况非常熟悉，发现楼道公共区域有物品堆放、电动车上楼、充电问题时，及时沟通和纠正，排除安全隐患。
其次，采取了一系列有力举措，加强对多层、中层、高层楼宇的巡查：一是检查水电表是否正常，发现记录水电表运转异常或配件损坏的部位，及时联系业主进行跟进。当水表在该单位无人居住的情况下运转时，首先关上该户的水闸阀，预防水浸事故的发生，同时通知客服前台查找原因，并及时电话知会业主。若无法联系业主，则在该户门口或信箱放置相关通知；当发现电表异常运转时，及时报告物业主管（经理），并跟进处理结果，同时在《公共楼道巡查签到表》中进行记录。二是梯间巡查，检查楼宇大闸门、走廊灯、楼梯灯是否正常，业主进户门、公共窗是否处于完好状态；梯间墙身、天花板是否出现脱落、开裂；墙、地面瓷片是否完整无缺或空鼓，梯间通道有无堆积物，并在《公共楼道巡查签到表》中记录需改善的项目；三是对于业主乱放垃圾、杂物的行为，区域管理员要礼貌说服业主，并劝其改正，若发现梯间有异常气味，立即对相关业主进行询问，当原因不明时，应立刻上报主管或经理协助进行处理；四是检查天台排水管、通气管配套是否完好，避雷装置是否被锈蚀，天台面是否整洁，并在《公共楼道巡查签到表》记录需改善的项目；五是巡查中、高层楼宇时，当发现业主或施工人员使用电梯运载禁载物时，要及时制止，并上报管理人员进行处理；六是保持各防火门处于关闭但不能上锁的状态。
再次是加快老旧小区的电梯安装工作。经过小区业主委员会和秦唐物业进行民调，征得广大业主同意后，向街道社区提请申请，由街道社区协调消防安全等部门实地勘察，符合安装电梯的楼道，由秦唐物业配合业主委员会上门征求业主意见，取得大部分业主同意的前提下，街道、城管、社区、业主委员会、秦唐物业一起拟定改造方案和实施步骤，报业主大会通过后实施。
环境革命
在老旧小区环境管理方面，秦唐物业重点围绕“完善配套设施，加装充电桩等和适老化的改造”进行开展，保证小区公共配套设施维护运行正常，供水、供电、供气等设备使用正常，规范机动车、非机动车停放、行驶等，具体采取了以下三个方面的举措。
首先是解决老旧小区停车难、充电难问题。针对这一问题，秦唐物业成立了“解决停车难工作组”，面向社会寻找合作单位，公司和业委会、社区、城管、合作单位“五方”一同规划，制定方案。合作单位根据规划方案，拟定改造方案和改造对比图，在公司和业委会、社区、城管、合作单位“五方”沟通讨论通过后给予实施，大大缓解和解决目前的困扰，同时也得到业主的支持和肯定。
其次是进一步做好小区绿化工作。针对老旧小区绿化存在的问题，秦唐物业制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治理病虫害，每月都做好植物浇水、施肥、喷药杀虫、除杂草和修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观，保持小区内月月有绿色，日日有花开。
再次是做好保洁工作。为做好此项工作，秦唐物业将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告等，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步。秦唐物业还要求垃圾要实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净，并根据当地实际情况进行消毒和灭虫除害。
管理革命
管理革命的核心是党建引领、物业服务。为实施好管理革命，秦唐物业探索推行社区“红色物业”服务新模式，持续增强社区党组织政治功能和组织力、凝聚力，切实帮助群众办好事、谋实事、解难事。在实际工作中，秦唐物业在街道社区党组织领导下，建立社区、物业服务企业、业委会三方联动机制，把社区各方面资源和力量整合运用好，解决好人民群众的“急难愁盼”问题，共建共享美好家园。秦唐物业采取的具体举措，包括以下几个方面：
一是加强小区党建工作。在街道、社区的引导下，秦唐物业采取单独建、联合建等方式，推进符合条件的项目建立党组织。暂不能建立党组织的，通过街道社区选派指导员等方式加强党建的工作覆盖。通过街道、社区的引领，将物业服务和工作覆盖任务压实落细到小区日常管理工作中。公司注重把物业服务企业的业务骨干培养成党员，把党员培养成业务骨干，确保“红色物业”队伍“一池活水”，把物业服务人员打造成党的工作队伍。公司强化典型示范引路，坚持服务优先、结果优先，注重引入专业力量，着力在做强物业服务中提升宜居宜业的生活品质。针对老旧小区居民自管不会管、街道统管无力管的“先天不足”，加强和街道、社区的沟通，真正将专业化服务惠及到每一个家庭。
二是培育示范项目“打头阵”。秦唐物业常态化开展物业管理交流会、现场观摩会等活动，聚力打造红色物业示范矩阵，联合社区街道设立党建引领物业管理服务工作市级示范点，在街道的引导示范带动下，提升服务质量，争创区物业服务项目“红榜”。
三是确保红色管家“进万家”。秦唐物业联合街道社区设立由街道干部、网格社工、城管队员、管片民警、网格书记、党员楼栋长与物业服务人员组成的“红色管家”联合队伍，定期定时去小区进行走访，巡查，建立小区业主诉求征集、协同处置等机制，建立“小事立办、难事会办、急事快办”的红色办事通道。通过红色管家“进万家”，现在，小区业主发牢骚的少了，打投诉电话的也少了。这有效搭建了业主、物业服务企业和政府之间沟通的桥梁。
四是面向小区居民建立义务服务积分奖励制度。小区居民每完成一件小区义务服务事项即可累计积分，可到物业服务中心兑换“物业减免、停车费减免，赠送停车券，跑腿服务”等项目服务，有效带动和激发群众参与社区自治的热情。
通过这些活动，居民们充分认识到，建设红色物业，收物业费“不挣居民的钱”，链接资源“不让居民花额外的钱”，公开透明“晒晒咱家明白账”。不仅如此，通过让利于业主，为业主提供优质服务，秦唐物业也提高了小区业主的满意度和物业服务费收缴率，真正实现了“政治性强、服务好、满意度高”红色物业管理目标，也成功把社区物业服务人员打造成了党的工作队伍。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第6期）
作者单位：秦唐物业服务（江苏）有限公司