文 / 贾砺（西安创业物业发展有限公司总经理）
绿色产业园区是指企业绿色制造、园区智慧管理、环境宜业宜居的产业集聚区，综合反映能效提升、污染减排、循环利用等绿色管理要求，是绿色发展理念在产业领域的直接展现。近年来，西安创业物业发展有限公司（以下简称创业物业）基于政策要求、行业最新发展趋势以及自身多年管理经验，在产业园区绿色低碳运行方面进行了探索，供业内同行参考。
绿色低碳运行要与数字化建设相结合
《“十四五”国家信息化规划》指出，要“深入推进绿色智慧生态文明建设，推动数字化绿色化协同发展”“以数字化引领绿色化，以绿色化带动数字化”。“双化协同”战略的提出进一步明确了数字化与绿色化相互支撑、互相促进的协同关系和重要作用。在产业园区绿色低碳运行方面，物业服务企业同样要践行“双化协同”战略。
以创业物业为例，企业倾力打造了“现代企业智慧服务平台”，其中能源管理模块利用物联网、云计算、大数据等新一代信息技术，设计了能耗量管理、能源费管理、节能目标管理、能源绩效管理、能耗设备管理等5大核心功能。比如，在数据统计和分析方面，能源管理模块可按照能耗统计报表要求，对采集到的数据按照日、月、年和时段计算分类、分项和分户能耗数据以及均值（人均、单位面积均值等），为节能提供决策依据。物业服务企业可以通过各种直观的图表进行不同楼之间的能耗比较，楼层与楼层之间的能耗比较，月份年份之间的能耗比较，方便企业总结出用能规律，进而制定节能计划。
创业物业搭建了“现代企业智慧服务平台”，助力项目实现节能降耗目标。
绿色低碳运行要做好再生能源利用
对物业服务企业来说，太阳能是最容易获取的可再生能源。在对太阳能的利用当中，物业服务企业需要妥善解决太阳能光电和光热对屋顶空间资源的竞争，根据实际用能需求开展太阳能光伏光热一体化建设，提升绿色用能质效。
以笔者所在的创业物业来说，公司采用了新型BIPV（光伏建筑一体化）技术，可利用产业园既有建筑的围护结构来搭建光电系统，不占用额外面积，其光伏瓦可直接覆盖在屋顶上，各模块无缝联结，同时解决了老旧建筑屋面的漏水问题。这一技术在西安科技路48号甲级写字楼项目进行了应用，其屋顶BIPV光伏发电项目建设容量为300.2kW，共布置BIPV光伏瓦790块。通过查询当地的辐射数据计算，发电项目年均发电量为25.03万度，25年内理论年发电总量为625.73万度，共减少二氧化碳排放量0.62万吨。
由于太阳能受天气条件限制，当天气条件恶劣时，其发电量会减少甚至中断供应，而且太阳能基础设施建设需要一定的资金投入，因此产业园区在利用太阳能时也要综合考虑当地的气候条件与资金投入等因素。
绿色低碳运行要改造高耗能设备设施
产业园区照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是在实际运行中间仍然存在大量浪费能源的现象，其中提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的的重要途径。
以产业园区地下车库为例，其作为车辆停放的场所，人车活动有着不确定性，这就决定了地下车库的照明有着“间歇性”规律。目前，为了节能，一些物业服务企业对地下车库的照明系统采取以下措施：一是直接拆掉部分灯管，这种做法降低了用户的照明体验，也造成了安全隐患；二是采用“时控”的方式，白天全亮，晚上关掉一半灯具，然而耗电量依然较大；三是采用“声控”LED灯具，然而声音分贝值无法统一，灯具点亮参差不齐，照明效果较差；四是采用“红外”控制LED灯具，然而感应距离受到限制，且是单盏灯具点亮，车速较快，车辆后方亮了一片，往前依然是一片昏暗；五是采用“微波雷达”控制LED灯具，弥补了感应距离受限的缺陷，然而灵敏度较高，稍微有物体活动，灯具就会点亮，且是单盏灯具点亮，效果依然不理想。
在充分考虑以上节能措施优缺点的基础上，创业物业提出了建设“物联网LED照明系统”的思路，并对部分在管的产业园区地下停车场进行了改造：通过在车库照明配电箱的配电开关与照明灯具之间串联1个智能照明控制器（以下简称控制器），让交流220V市电先接入控制器，再由控制器输出连接到“物联网LED车库灯”上，再通过数据采集器设置控制器和物联网LED车库灯的相关运行参数，从而实现通讯、控制的“智慧照明”模式。
以西安环普产业园电商基地为例，改造完成后停车场实现了以下功能：
一是智能调节控制。当无人和无车辆活动时，灯具自动切换为“二亮一、循环亮”“低功率工作”的照明模式；当人来车往时，同一区域的车道部分灯具全部自动点亮，给人以开阔、明亮的前方照明视觉效果。车辆进入相应车位后，该车位上方的灯具自动点亮；人或车辆离开后，车位灯具自动熄灭。
二是可设置多种场景照明模式。照明系统根据客户的需要设置多种场景照明模式，如某区域常亮，某区域半功率点亮，某区域全功率点亮，某区域三分之一功率点亮等模式。
三是自由细化分区设置。每个控制器可以设置99个分组，在同一个防火分区内，可以将灯具细化分为多组，比如6盏、8盏或者10盏灯作为一组，人车活动在同一组内，该组灯具自动全亮，其余分组的灯具处于“二亮一、循环亮”工作状态，从而达到更好的节能效果。
四是实现电能计量。可采集每个照明区域的用电量，并集中上传至服务器，配合用户的能源管理系统，为车库照明的整体节能提供可靠的数据。
西安环普产业园电商基地的地下车库，在改造前共计使用1419套T8荧光灯，年使用电量超400000度，全部更换为“物联网LED车库灯”后年使用电量不超过50000度。
创业物业在节能挖潜方面所做尝试和工作，不仅取得了良好的经济效益，同时也取得了较大的社会效益。基于创业物业的实践，笔者认为绿色运营是园区的必然趋势，也是园区物业服务企业的社会责任和使命，特别是在各行各业与数字化技术加速融合的时代背景下，智慧园区建设将进一步推动园区数字化和绿色化转型，降低全链条能源消耗，实现生产效率和能源效能的双提升。 （原载于《中国物业管理》杂志2023年第8期）