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第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
[释义] 本条是对前期物业服务合同期限的规定。
本条规定了两层意思。首先,前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同,物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中,要对物业进行添置设施设备等一些前期投入, 这些前期投入作为企业的经营成本,需要一定时期的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前,要进行成本测算和经营风险预测,前期物业服务合同期限不确定,不利于物业管理企业统筹安排工作,降低交易成本费用,防范经营风险,而且会导致物业管理市场秩序的混乱,诱导纠纷和矛盾。另外,物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题,在约定的期限结束以后,物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目,而不用承担违约责任。同时,这也可以督促业主及时成立业主大会,实现自己的选聘物业管理企业的权利。因此,本条规定前期物业服务合用可以约定期限。
但同时,本条有另一层意思,前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满,但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同仍然终止。也就是说,前期物业服务合同按照约定的期限履行结束, 只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期 物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会,选聘了物业管理企业,进入了正常的物业管理阶段,则前期物业管理就不再有存在的必要,自动终止,终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。
《条例》没有施行之前,有些地方性物业管理法规规定,前期物业管理最长不能超过3年。立法过程中,有人也建议《条 例》对前期物业管理存续期限的限制予以规定。《条例》最终没有采纳这种意见,主要考虑到两个因素:一是对前期物业服务合同做期限上的硬性要求,有违合同自由原则;二是 3 年期满,前期物业服务合同自动终止,但如果业主大会没有成立,或者业主大会没有选聘到物业管理企业,可能会导致无人管理的情况出现。因此,《条例》对前期物业管理的期限作了较为灵活的规定。