5月28日的港股市场，物业股可谓全面开花，整个板块大涨7.4%，投资者不禁都在疑惑：物业股的上涨逻辑在哪里?

如果说估值低，很显然有点说不过去，因为在平均估值只有10倍左右的港股环境里，目前港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍，比如绿城服务(02869)动态市盈率(TTM)为49倍PE、雅生活(03319)、中海物业(02669)TTM分别为52倍、31倍，最低的当属彩生活(01778)，只有25倍PE。

市场先生对物管行业的认可，关键在于该行业的特定属性：空间大，轻资产，回报高。

　　(数据来源：智通财经APP)

在港股行情整体走软的情况下，物业股近来能独领风骚，首先得归因于行业固有的投资逻辑：行业高成长+非周期属性。

(数据来源：富途证券)

首先来看一组数据，港股主要4家物业公司2017年的净利润增速相当可观：其中彩生活、雅生活期内净利分别增长70.8%、77%，中海物业及绿城服务分别增长40.2%、35.8%。

据分析，高利润的增长主要源自两方面：一是受益于行业的高成长;二是消费升级时代的到来，品质和服务体验成为新时代的消费需求主导因素。

关于成长性，业内人士预计，未来10年，物业管理市场规模可能达到2万亿人民币(单位下同)的水平，其中物业管理服务市场在1.3万亿，增值服务市场在7000亿。

大摩此前表示，受益于行业增长、整合以及源于增值服务的利润贡献，该行预测在2017—2019年间，其覆盖的主要物业公司将会有47%的EPS复合增长。

行业的利润增长可观表现在，龙头企业基本上可以轻松实现20%-30%的收入增长，由于增值服务利润率更高，利润的增长一般会超过收入的增长，因此其净利润率基本介于8%-10%之间，若按酬金制，净利润率可能会更高。如增值业务占比最大的彩生活2017年净利润率高达21.51%，同比大幅增长约34%。

关于物管行业的成长性还在于该行业不具备周期属性，是一项持续可操作的好生意，这一点很好理解。

比如拿两年涨了3倍的绿城服务来看，如果绿城今年卖100个楼盘，明年要维持增长必须卖100个以上。但是绿城如果下一年只卖10个楼盘，绿城服务依然可以维持增长，因为老的物业是持续存在的!

此外，物业行业的非周期性体现在，受益于消费升级以及行业整合，未来十年，整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的，因此市场规模将刚性上升，周期性因素导致的波动会很小。

物业行业的轻资产属性很好理解：既不需要贵重的厂房机器设备，也不存在重资产的投入。

对于物业公司来说，最值钱的资产就是手里的物业服务合同和物业公司建立的一整套物业服务体系，这套体系包括人力资源、搭建的各种智能化平台、产品服务平台等。

因此对于已经建立了整套经营体系的大的物业公司来说，这种轻资产的特点非常适合这些大的物业公司通过并购、外接等方式较快地扩大自己的规模。

此外，近几年物业行业呈现出份额向优势头部企业快速集中的趋势，其中一个原因是规模排名前列的物业公司中，有相当一部分物业公司是由背靠大型地产公司，因此未来几年内，头部物业服务企业的市场份额，仍然会快速持续扩大。

除个别因并购而进行债务融资的企业，大多数物管企业都不存在，或只有少量的有息负债。

而整个行业的现金通常占到总资产的30%-60%，应收账款也极低，因此物管行业可以称得上是现金溢余型行业，这也决定了这个行业远期的派息比率会较高。

如中海物业截止2017年底，银行结余及现金上升12.2%至27.11亿港元，而其银行借贷仅2.65亿港元。

如于今年2月份成功上市的雅生活，其2017年的资产负债率大幅降低逾100%至41.29%。

此外，由于物业行业属轻资产行业，企业只需很少的投入即可以开展服务运营，龙头企业ROE基本上可以维持在20%-30%区间。就优秀的ROE而言，注定了物业公司能获得高估值。

在行业增长空间大，且前景清晰、财务数据优质的背景下，港股市场诞生了彩生活、绿城服务、雅生活、中海物业等一批优质标的。

如作为新晋港股通标的的中海物业，此前股价有多回调，目前也走出一波上升趋势，中海物业的成长逻辑很简单，主要受益于其大股东中国海外(00688)已启动“增长模式”，将保证中海物业内生增长。

中海地产2018年一季度的累计合约物业销售已达到了约658.26亿港元，同比增长15.16%。

绿城服务自2016年7月份上市以来，短短两年时间不到，股价已由1.97港元大幅飙升至8.2港元，其业绩也是每年保持稳健增长。

绿城服务目前已拥有三驾马车，在物业服务保持高增长的同时，咨询服务增速回升，2017年咨询服务全年增速为10.1%，而下半年增速为17.6%，显示公司调整策略呈现效果。此外，2017年园区服务5大板块布局完善，商业模式也逐渐清晰。

据预计，2018年绿城服务的EPS将达到0.194元，同比上涨近40%。

2017年彩生活增值服务与基础服务的利润已经基本持平，同时在彩生活平台的孵化下，社区生态圈中也涌现出了如E能源、彩富人生等众多“独角兽”项目。

此外，彩生活还将迎来一大催化剂。2018年2 月公司以 20.13 亿元收购万象美，估值仅约 7 倍，将于 2018 年中报并表。 根据年报数据，截至2017 年 10 月 31 日止十个月，万象美录得纯利2.35 亿元，较 2016 年同期增加约 15 倍。

由此可判断，中期并表后，彩生活的净利润将获得大幅度增长，估值也将进一步提升，毕竟很多投资者已将彩生活当成一个互联网企业看。

此外，最新上市的雅生活凭借着充足的资金有助于其进一步并购扩张，今年4月9日，雅生活服务以2.048亿元收购南京紫竹物业管理股份的51%股权。据彭 博估计，雅生活2018及2019年的净利润预计分别达6.9亿元、和10.63亿元，同比增长138%和54%。

综上所述，物业公司凭借良好的背景，在“大行业，小龙头”竞争格局下，其通过兼并重组将进一步扩大其收入和利润。此外，鉴于行业增长前景清晰可见，再加上毫不逊色的财务数据，主要物业股估值仍将获得提升。