近年来，随着物管行业的快速发展，资本市场对行业的关注度也越来越高。自彩生活服务集团率先成功登陆香港主板后，绿城服务、中海物业也相继在香港主板上市。截止到 2018 年 3 月，内地已有 1 家物业服务企业在 A 股上市，7 家登陆香港主板，58 家挂牌新三板。还有至少 3家计划冲刺 A 股，5 家准备登陆香港主板，10 余家在排队等待新三板审查。截至2017年已有近60家物业企业挂牌新三板。

　　与资本碰撞后，物业行业地位提升了、关注度提高了，行业的竞争也加剧了。那么，在资本风口上，物业企业该思考什么?前面的路该怎么走?物业企业又该如何把握资本与产业之间的关系?……

　　本期，我们有幸邀请到了深圳市物业管理行业协会副会长、之平管理董事、执行总裁余绍元，深圳市物业管理行业协会副会长、公元物业总裁闵安，上海高力国际物业服务有限公司深圳分公司物业及资产管理服务部华南区执行董事陈惠荣，深圳市物业管理行业协会副秘书长兼企业评价管理中心主任刘双乐四位行业资深人士，一起去听听他们对资本风口上的物业管理解读。

　　对话嘉宾：

深圳市物业管理行业协会副会长，深圳市之平物业发展有限公司董事、执行总裁 余绍元

深圳市物业管理行业协会副会长，深圳市公元物业管理有限公司总裁 闵安

上海高力国际物业服务有限公司深圳分公司物业及资产管理服务部华南区执行董事 陈惠荣

深圳市物业管理行业协会副秘书长兼企业评价管理中心主任 刘双乐

　　主持人：

《深圳物业管理》责任主编 魏会学

　　主持人：余总、闵总、陈总、刘秘书长大家好!很高兴大家能接受《深圳物业管理》的邀约，一起探讨资本风口上的物业管理。

　　余绍元：这个话题有点意思!

　　闵安：公元物业刚与资本牵手，我也很愿意和大家分享我的想法。

　　陈惠荣：非常荣幸能和各位业界专家一起讨论这个话题。

　　刘双乐：很高兴能有机会与各位企业老总们一起探讨关于资本的话题。

　　主持人：自从2014年彩生活登陆资本市场后，近几年来，物业行业好像一下就成了资本市场追逐的香饽饽，不少企业意识到了这一点，纷纷闻“风”而动，通过各种方式与资本市场发生关系，那么，大家如何看待物业管理被资本关注后而引发的“市场躁动”?我们有请余总先来热热场。

　　余绍元：那我就先来谈谈我的一点看法了。我认为这种现象严格意义上说应该称为“局部涌动”。有些有可能与资本能发生关系的中型企业，或者有可能间接发生关系的一些小规模企业，他们才可能会有短期内的涌动和短期迷茫，这些企业首先希望通过资本快速聚集财富，然后通过整合迅速扩大规模，通过新技术手段颠覆过去的运营模式。因为有些事情在你规模还未达到一定程度的时候是做不到的，因为对大部分物业企业来说并不是被资本关注后有颠覆性的变化，企业原来的问题还依然存在，比如顾客信任问题、经营问题，员工素质问题……这些仍旧是我们要去面对的。

　　陈惠荣：这应该不是“市场躁动”而是“行业转机”吧!物管行业具有“门坎低、专精难”的行业特性，一般人长期以来对行业的地位认知不高，但又觉得缺它不可，就像空气一样，没待过北京，不能体会深圳空气有多好。甚至仍然误解就是传统三保(保安、保洁、保修)，而忽略物管对资产价值和城市发展的重要性;现在引起资本市场高度关注，就是看到行业的价值与肯定，这对行业的长期发展极具正面意义。

　　刘双乐：我认为出现“市场躁动”是好事。这至少说明，我们的企业家开始注意到物业管理在资本市场中的价值。资本市场在物业管理行业的资源配置方面正起到基础的和引导性的作用。过去，一般是金融企业或投资企业控股地产企业，地产企业控股物业企业;未来，可能会出现地产企业控股物业企业，物业企业控股金融企业或投资企业。目前，已经有多家物业公司准备从母公司收购金融牌照和相关业务。从这一点看，物业管理市场的潜力将是十分巨大的，行业的体量也将是超预期的。

　　闵安：我也认为物业管理行业被资本关注这本身就是一件好事。因为从当前社会发展规律来看，没有哪个行业可以离开资本。我们国内物业行业经历了近四十年的发展，现正处于发展瓶颈期，企业经营成本上涨和服务费上调难等方面因素都在制约着行业的发展，我们更加迫切需要一种外力来赋能和推动，来进行一场行业革命，所以这种被资本关注后的“市场躁动”应该说是物业行业的正常反应。

　　主持人：在这个问题上，余总说是“局部涌动”，陈总说是“行业转机”，闵总、刘秘书长都认为这种“市场躁动”是好事，是行业发展中的正常反应。每个人虽然角度不同，但分析得都很透彻。我还想请各位分析一下，相比其他行业，物业行业的利润非常微薄，资本又是逐利的，那物业行业被资本关注的焦点主要体现在哪些方面?有请闵总先来分享一下。

　　闵安：我认为这应该体现在三个方面：一是物业企业所拥有的业主资源和消费能力;二是物业管理行业未来整合资源的潜力;三是物业生产力低下，管理体制弱化，让资本看到了我们行业里面的利益提升空间，一方面是客户消费资源的能力和市场还有提升的空间，另外一方面是物业粗放式的经营和管理，本身就有提高利润率的主要内因。

　　陈惠荣：资产价值提升应该是资本关注的重点。以往资本市场着重于开发新的项目，但随着土地与建筑成本逐年飙升，回收期长、风险高、法规变更等不可控因素多，资本市场势必要考虑如何在短时间将利润最大化，所以地段好、管理优的物业就是最好的投资目标。地段好的物业相对投资成本会大幅增加，管理优的物业就简单多了，只要找到好的管理团队，即使需要增加项目整改费用，投资的成本仍然相对低廉许多，在资本市场就会被重视，物管行业理所当然变成香饽饽。

　　余绍元：我们今天正处在时代转型的阶段，是有特殊意义的，无论是由传统工业时代向机械时代转型，还是汽车工业时代向互联网转型、互联网再向体验经济服务经济时代转型，每个转型时期都会面临一些风险，总会有一些传统企业面临生死抉择。而这些风险却很少有人能提前预测到，所以其实资本考虑的一个重要因素就是风险问题，而物业管理这个行业风险是很小的，从投资角度属于稳定的生意。所以在这个特殊时期，行业受资本的关注是自然的。

　　资本的另外一个重要因素就是“顾客”。物业管理服务这个行业算是很接地气、很容易与顾客建立关系，而且是深入的关系。不像传统行业，你买了电视机、电冰箱、沙发、装修材料……如果这个东西没问题，你可能再也不会去跟这个厂家去联系。但物业管理服务是有可能每天都与顾客发生深入关系的特殊行业，这就会给到资本很多想象空间，按照现在互联网的说法，谁拥有客户谁就拥有未来更多的可能性。

　　主持人：从三位的回答中，我们也看到，物业行业被资本关注其实是有很大原因的，比如黄总提到的资产价值提升，闵总提到的社区资源和业主消费能力，余总提到风险因素和顾客关系，等等。既然资本市场对物业行业如此青睐，那么，我们该如何面对资本热潮?在这过程中又该注意什么?

　　闵安：不被资本看重的企业是没有前途的。只有被资本看重，才说明企业有价值、有发展潜力。面对资本的热潮，我们行业是无法阻止也无力阻止的，所以只能坦然面对，积极的去拥抱资本。无论是大型企业，还是中小型企业，在这个过程中，我们唯一能做的就是全心全意的把物业服务品质做好、做优，关注客户的体验，重视客户满意度，让企业健康良性发展，只有这样才有可能得到资本的青睐。

　　陈惠荣：我和闵总的观点类似。资本热潮掀起后物业行业局势将会有一轮新的演变，强者愈强，以大吃小。物业企业要想在激烈资本市场中脱颖而出，就需要大量资金支持、扩大市场规模、提供更专业化的服务产品及开发模式。部分物业公司已经开始实施跑马圈地策略，但物业作为服务行业，在规模扩张后最终要回归服务专业化。追求服务专业化过程中，物业企业应重视对专业人才的培养、服务模式的创新、管理运作的规范化等内容，才不会被同行其他企业给吞并。

　　余绍元：其实物业管理行业只是因为拥有相对稳定的客户资源，总体来说资本还更加关注新技术、医疗健康、生物科技、吃喝玩乐、人工智能等等，所以我们只是被资本关注的茫茫大海中一个水滴或者是一个小船， 还没有那么的热闹，我们不是站在金字塔尖上闪亮的明珠，还远远没到热潮，最多只算资本的大门打开了，所以我们还是要冷静下来。当然跟过去相比是跟资本关系的突破。我们还是要关注产品本身，时刻想想哲学三问：我是谁，我们需要做什么，我们怎么做才会获得顾客认可，不要因为资本介入就不知所措。我们要想办法通过资本借力，通过新的方式、新的技术，新的关注点，甚至新的引导，让顾客感觉到由传统物业管理服务变成泛物业管理服务。

　　主持人：从大家的回答，让我们看到了行业当前所面临的机遇和挑战。我还想问下刘秘书长，您曾在《深圳物业管理》2018年第3期刊发的《资本风口上的物业管理》一文中提到，“上市意味着占领了行业和市场的制高点，谁在资本市场里升起，谁就可能成为照亮物业管理世界的太阳。”那是不是就意味着物业企业要做大做强唯一的出路就只有上市?

　　刘双乐：其实，除了做大做强，还有一条道路，就是将自己公司的股份置换成拟上市的领军企业的股份。

　　主持人：不少企业在上市之后，都会通过并购的手段来扩大规模，那并购是企业上市后的必然选择吗?企业规模与实现赢利之间该如何抉择?请各位谈一谈。

　　余绍元：客观的讲是必然选择，因为不通过并购很难实现满足增长的需求，而上市以后资本最关注的永远是四个问题，收入、利润、利润率、增长率，特别关注增长率，香港主板上市物业企业增长率最高的达到82.38%，所以并购是短期有效解决增长的压力问题，但它带来的就是对产品质量的影响，因为需要文化的磨合、技术的磨合、对客户理解的磨合，这些都是很长的过程。所以怎么平衡规模和质量之间的关系是企业要考虑的、并且是需要紧迫解决的问题。

　　闵安：我同意余总的观点。上市解决了资本困境的路径，但并购的目的就是赢利。在前期可能规模是最重要，但当规模积累到一定程度后，盈利的能力才是企业关注的核心。因为没有规模没办法整合后续的资源，没有后续资源，就没有更好的盈利空间。当然，这所有的一切必须建立在良好的物业服务品质的基础之上，否则，一切都是空谈。

　　陈惠荣：企业要想在最短时间内扩大规模，提高市场占有份额，并购是企业上市后实现此目标最快的捷径之一。但企业并购的方式需慎重考量，物业管理属于劳动密集型行业，企业规模的扩大必定造成人力成本的大幅度增涨。如何达到人力资源效益最大化，维持利润上涨，是企业管理及运作方式需不断优化的过程，例如使用智慧科技化管理减少人员上的配置。企业在迅速增加管理面积同时，更应该注重物业服务品质，扩大及优化增值服务，是企业长远发展的必要条件。

　　刘双乐：我和三位的观点有点区别。我认为企业上市后，并购并非扩张的唯一选择，企业也可以通过接全委业务拓展市场，但扩张的速度就受到限制。目前，企业并购较多，主要是因为行业集中度不高，上市企业和非上市企业估值存在巨大的套利机会。下一阶段，并购将会从现金并购为主逐步过渡到换股收购为主。企业的盈利水平和规模很显然是正相关的。但并非每个企业都要做大做强。少数企业可以根据自身的资源优势，找好定位，做一个“小而美”的企业。应该看到的是，物业管理有了互联网属性后，企业的估值可以运用梅特卡夫模型。按照这个模型，企业的价值将可能因规模的扩张而出现几何级数的提升。

　　主持人：余总、闵总和陈总都认为并购是企业上市后满足规模扩张的最优方式。刘秘书长认为，企业根据自身的资源优势，找好定位，做一个“小而美”的企业也是未尝不可。的确，选择最适合企业发展的，可能才是最好的。

　　我想问刘秘书长一个问题，您是一直认为物业企业上市很有必要，当企业上市后，投资人关注的肯定是利益的最大化，客户则始终关注的是服务品质，那么，上市的物业企业该如何平衡利益最大化和服务品质之间的关系?

　　刘双乐：您讲对了一半。资本当然是逐利的，但资本更关注企业的成长性，也就是说，资本更关注可持续的增长。物业管理基础服务属于基石业务。物业企业上市后，基础服务反而更加重要，而且也更容易得到资源上的支持和保障。

　　主持人：大家认为物业管理当前发展应该以“资本为王”还是“产业为先”?

　　余绍元：当然是产业为王，没有产业就没有资本，产业之前更是产品为先，这是相辅相成的。

　　刘双乐：当然是产业为先，资本充其量只是个加杠杆的工具。

　　陈惠荣：个人认为两者是相互共生、促进的关系，应权衡发展。资本市场是物管企业快速发展的一种手段，而服务产品专业化是企业生存的依托。好的产业要通过资本才能做大做强，在行业中立足;而单单有资本，仅重视管理项目数量和规模，漠视服务品质，最终会损害物业的品牌形象。

　　闵安：其实两者应该是相互依存的。如果非要排个序，我认为应该是资本在前，产业紧随其后。有了资本后，产业发展才能得到助力。尤其在当前经济转型的大环境下，企业要转型发展资本更显重要。

　　主持人：几位嘉宾的精彩回答，相信会让我们行业从业者对经济转型时期资本与产业的作用理解更加透彻和到位。那么，未来的物业管理行业会被逐利的资本所“绑架”吗?

　　余绍元：我想这不叫被资本“绑架”，应该叫“驱动”，行业会为资本的关注点所驱动。这个驱动有利有弊。就目前来讲最早的上市物业企业彩生活也才只有4年，还没有验证是否被绑架，但它的发展至少是被资本驱动的。我们现在看到的现象是被认可和获得市场的规模不成成正，行业的业绩和产品好坏并没有直接关系，顾客是被动选择。所以我们所做的努力就是让资本不仅能够驱动规模增长、还要驱动产品质量、驱动顾客对你的认可，这才是最重要的。

　　闵安：“绑架”这个词不太准确，我认为应该是“发展”或“推动”吧!如果把资本比做是推动企业发展的一种外力，那我们就要善用这种外力来激发内力，挖掘潜力，以此推动企业跨越式发展。

　　陈惠荣：对物业公司而言，业主对服务产品的满意度及认可度是规模得以持续扩张的前提条件。物业行业真正的价值是为客户提供便捷优质的产品服务，这个行业的发展脱离不了品牌口碑的重要性，即业主规模数量上的支持度。仅追求资本帮助下规模扩大化对物业企业只是短时间内获取利益最大化，昙花一现。对此，物业管理行业想要在资本市场上持续发展，要在扩张的基础上对服务进行转型与创新。

　　主持人：最后，请大家预测一下未来五年行业将会发生怎样的变化?

　　刘双乐：未来五年，主板上市公司数量将达到60-80家，市值将突破6000亿。物业管理企业的股票将会是未来五年资本市场上最优的避险资产。

　　陈惠荣：随着行业的发展逐渐成熟，未来的发展将趋向于M型化方向，亦即未来的主流发展策略将有两种方向，第一种是以量取胜的跑马圈地型，以增加物业管理面积为主要策略;第二种是以高端客制化型，以提供专业化及差异化服务、增值服务等方式来增加毛利为主要策略。

　　然而，作为服务行业，物业管理公司成功的前提，是向业主提供有价值的服务，物业管理公司的量价都是由企业的服务质量决定的。因此企业成功的关键不是盲目跑马圈地，而是依托服务品质，有序扩张，有序提价，稳步成长。凭借高品质服务寻求重点突破。向业主提供有价值的服务，达到资产增值的效益。

　　闵安：未来五年，物业行业应该会以下几个变化：一是在资本的助力下，物业行业将会出现强者恒强的局面，小微企业的生存机会越来越小，行业集中度将会大幅提升。二是移动互联网和智能科技应用将成为物业企业提升服务品质和工作效率重要手段。三是随着竞争加剧，各物业企业将会更加重视品质，物业与业主关系将会得到明显改善。四是各类延伸或增值服务将会给人们工作和生活带来更多生活上的便捷。

　　余绍元：从目前我们能看到的情况就是，未来一定会有一些类似独角兽行业巨无霸们开始出现，按照125原则，今年就有过百亿的企业，他们到200亿很快、500亿、甚至1000亿都是很快的，这是管理哲学上的规律。这些大规模企业会越来越多，量变也会带来质变，这个质变是行业本质的变化，运营方式的变化。但其实这种运营方式的变化并不会带来行业颠覆，就比如机器人，很多年前就有智能点餐的出现，但截至目前很多由人服务的商家仍旧火热，餐饮行业并没有变成无人服务行业。物业管理服务行业跟餐厅的生存基础很像，有条件你也可以上市，也可以做备受欢迎的、特色的、精致的私房餐厅，因为这些有不同需求的顾客成为你活下来的条件，所以市场很大，百花齐放。未来一定有更大更优秀的企业出现，也一定会有更多不同形式的存在，我们希望成为行业里面与众不同的、既有产业规模又有独特的顾客口碑的企业。这些大规模发展的企业也不会对我们产生影响，我们不是为了追求浪潮，我们是要坚持做品牌，我们很清楚自己要走的路，对这个企业和行业都是有意义的，也希望通过我们的努力给到同行一些信心，扎扎实实做物业管理，一样能够获得认可。

　　主持人：“市场很大，百花齐放”，相信在资本的关注下，未来的物业行业发展一定是充满期待的。

　　资本是一把双刃剑,用好了能披荆斩棘,用不好会伤到自己。在中国经济转型的大环境和物业行业转型升级的关键时期，如何理顺资本与产业的关系，还有赖于行业的各位企业家们在实践中不断地探索。

　　谢谢余总、闵总、陈总和刘秘书长的精彩分享。我也从各位的对话中获益匪浅，由于时间关系，今天就先聊到这里。再次感谢大家，希望以后能有更多这样交流的机会。