提升住有所居 住有宜居水平

——成都加快推动物业服务高质量发展 

增进人民的获得感、幸福感

“需要什么，小区物业都能贴心服务，很多时候连我们自己都没考虑到的细节他们都为我们想到了，真的很暖心。”家住龙湖源著小区的张阿姨不由得感叹，身为这个小区的业主，她真的很满足。

为能创造更多这样的获得感和幸福感，成都正在努力。

党的十九大报告指出，坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，保证全体人民在共建共享发展中有更多获得感。现代城市的发展，住房与人民生活息息相关，如何提升城市宜居性，不断满足人民日益增长的美好生活需要呢？提升物业服务品质，无疑是服务广大市民安居，增强民生幸福指数的有效途径之一。

努力实现住有所居、住有宜居，今年来，成都市房管局围绕美丽宜居公园城市建设，落实落地市委市政府战略部署，以“着力解决不平衡不充分发展，全面提升住有所居、住有宜居水平”为工作主线，解决物业管理服务不平衡不充分发展为重点，进一步提升物业管理品质，推动物业服务行业提质扩面创新融合发展，为加快推动物业服务高质量发展，创造高品质生活，推进社区高效能治理出了积极努力。

优服务

提升物业管理服务品质

优美的环境，亲切的笑容,让业主体验到主动式的亲情化服务是龙湖物业的理念。据源著小区项目经理牟经理介绍，他们会给每户业主建立一套“业主画像”系统，相当于业主的小档案，其中会体现出业主的基本信息，如家庭成员、兴趣爱好，有没有饲养宠物等。这就可以有针对性地为不同业主提供精准化服务。

优质服务的背后，是一系列标准和规章的支撑。那么，成都市物业管理分哪些形式、有哪些相关标准和规约呢？

原来，《物权法》赋予业主物业管理方式的自主选择权，业主可选择自行管理和委托物业服务企业或者其他管理人管理。四川省(区域性)地方标准《住宅物业服务等级划分》为业主在拟定物业服务合同选择物业服务内容和标准提供参考。

在物业服务合同签订中，应注意的是物业服务内容标准与违约责任两方面具体约定：物业服务内容及标准约定一定要具体、量化，可考核；违约情形约定一定要具体，对应有惩处措施。另外合同要明确电梯、配电房及消防等设施设备管理责任。

同时，小区还应具备一部“基本法”，来规范全体业主和物业服务企业的行为，这就是管理规约。这是一种合同性的公共契约，具有法律约束力，是物业服务企业进行管理与服务的法理依据和法律文件，是物业管理和服务的一个基础性文件，物业服务企业制定的各项规章制度都要以管理规约为依据，不得与管理规约相违背。它是业主自治文件中最重要的文件，属于业主自治最基础的文件，对全体业主具有约束力。管理规约应当对物业的使用、维护、管理；专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部分的经营与收益分配等内容作出规定。

重党建

构建物业服务管理科学发展体系

规约制度的具体实施需要在完整有序的体系下进行。对此，成都市正在不断探索更高效的治理体系。

“业委会工作机制在这里运行得已经比较顺畅了。”温江区柳城街道光华社区党委书记周书记介绍，通过“找、带、培、选”四步工作法，珠江国际小区成功于今年初召开了首届业主大会，选举出了业委会。其中，党支部发挥了重要的作用。这是党建引领开展小区自治的例子之一。

全面提升物业服务管理水平，成都市正深入实施“党建引领共治、美好家园共建、品质提升共享、创新发展共进、失信惩戒共鉴”五项举措，加快构建体现新发展理念、符合特大城市治理规律、适应国家中心城市和美丽宜居公园城市建设需要的物业服务管理科学发展体系。那么，业主可以如何参与物业管理，达到社区治理的共治共享呢？

业委会是其中重要的途径。业委会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。而业主大会制度是《物业管理条例》创设的物业管理方面的法律制度，是全体业主对关系到整体业主公共利益的事情进行决议，集体行使和维护全体业主合法权益的组织。简单一点说，小区的公共事务由全体业主在业主大会上拍案决策，之后由业委会执行决策。

业主委员会对外是代表物业管理区域内全体业主的群众团体，对内是全体业主的物业管理责任主体，一种重要的民主形式。业委会受法律保护，对物业服务进行监督和建议。其成立可以使小区公共收益收入透明化、所有权更清晰。同时，业委会可吸纳广大业主对小区建设的意见，也可成为房屋维修资金的管理者。

业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成，可设1至5名候补委员，也可以连选连任。业委会需由小区全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。

谋创新

创造物业服务更多“可能”和“惊喜”

“扩面、提质、创新、融合”是成都市物业管理服务发展的四个方向。如何实现物业服务的创新、融合？和新经济尤其是共享经济的结合，可以作为一个突破点。

共享车位，顾名思义，是指一些单位或个人将自己持有的车位通过互联网平台进行闲时出租，既可以提升车位利用效益，也可以解决他人停车难的问题。成都途图乐科技有限公司在2015年就开始涉足这一领域，并于2016年初推出了“私家车位”手机APP。目前它们已和全市约160个项目进行了合作。大多数物业服务企业对于这项新生事物所达成的共识——从业主需求出发，推行共享车位既能解决部分“停车难”问题，又能产生一定经济收益，让服务更高效、业主生活更便捷。

共享停车是物业服务和新经济之间擦出的火花之一，除此之外，共享办公空间、共享厨房等新鲜事物也可以进入居民小区开展经营活动，而物业企业可以与之进行合作，实现共赢。

“新经济和生活性服务业的发展，社区治理的不断加强，将会为成都市物业管理行业的发展创造更广阔的发展空间、更良好的外部环境和更巨大的市场机遇。”成都市房管局相关负责人表示，物业服务业也正从高速发展向高质量发展转变，成都未来的物业服务，将在不断满足人民日益增长的美好生活需要的同时，为广大百姓、为成都这座城市创造更多“可能”和更多“惊喜”。

下一步，成都市房管局将从人民美好生活向往中找准努力方向，着力健全“三联三共”机制，实施党建引领共治；夯实基层治理基础，实施美好家园共建；补齐物业服务管理短板，实施品质提升共享；打造成都物管品牌，实施创新发展共进；完善综合治理体系，实施失信惩戒共鉴等方面，加快构建布局合理、功能完备、优质高效的物业服务体系，提高物业基础服务保障能力和优质服务均衡化水平，增进人民的获得感、幸福感和安全感。

1、什么是物业管理小区？

答：物业管理小区是城市的细胞，是社会治理的基本单元，是物业服务合同履行的场所，是业主大会行使共同管理权利和承担共同管理责任的物理边界，是业主、使用人工作和生活的空间。

2、物业管理有几种方式？

答：两种管理方式，业主可自行管理和委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物权法》赋予业主物业管理方式的自主选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位。

3、成都市住宅物业，有无服务标准和收费标准？

答：2011年12月，四川省(区域性)地方标准《住宅物业服务等级划分》（DB510100/T 073-2011）发布，为业主在拟定物业服务合同选择物业服务内容和标准提供参考，具体的服务标准由物业服务合同约定。

我省保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费实行政府指导价。2015年，省发改委将政府指导价标准交由县（市、区）价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况制定。目前，成都市指导价标准由各区（县）市各自制定。

4、管理规约是规定哪些事项？

答：管理规约是业主自治文件中最重要的文件，属于业主自治最基础的文件，对全体业主具有约束力。管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

5、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？ 

答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。 

6、解聘、续聘物业服务企业注意事项？

答：业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意。

7、物业服务合同签订注意事项？

答：最应该注意的是物业服务内容标准与违约责任两方面具体约定。

从以上两项监督物业服务合同执行是最常用的途径，物业服务内容及标准约定一定要具体、量化，可考核。违约情形约定一定要具体，对应有惩处措施。另外合同要明确电梯、配电房及消防等设施设备管理责任。