12月6日，佳兆业物业(02168.HK)在港交所主板挂牌，在交易开始的一小时内，在高定价的基础下佳兆业物业经受住了二级市场考验，截止发稿时，总市值13.15亿，位列港股上市物企第7位，标志着佳兆业物业IPO取得成功。

佳兆业物业上市，是今年以来继雅生活(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01755.HK)之后第4家在港上市的内地物业企业，也是港股上市的第10家物业公司。

前两年，物业公司上市的潮流是奔赴新三板，但新三板的流动性不足、融资受限，不少企业不满足停留新三板。从去年起，奔赴主板资本市场，获得更好的融资窗口和国际背景，使港板成为“热度中心”。

解析佳兆业物业：专注中高端物业，布局核心区域

佳兆业物业成立于1999年，由佳兆业集团旗下物业板块分拆而来，在由澳洲幸运5分析辅助器、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心公布的2018全国物业服务企业综合实力百强测评结果中，佳兆业物业排名第12位。

服务规模上，截至今年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。

与众多房企旗下物业公司一样，佳兆业物业也依赖承接母公司开发物业，佳兆业集团开发的住宅项目占其总在管建筑面积超8成。在营收方面，来自佳兆业集团及关联公司的收益占比高达50.9%。

业务布局上，粤港澳大湾区、长三角地区及环渤海经济圈为其重点区域。位于三大经济区的物业产生超过80%的物业管理服务收益，这些经济区的人口密度和人均可支配收入均高于中国大多数其他地区。未来，佳兆业物业将继续加大在三大经济区的业务布局。

佳兆业物业业务版图 资料来源：企业招股书

服务业态上，佳兆业物业管理多元化的物业，其涵盖中至高端住宅小区及非住宅物业，包括商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园。

佳兆业物业服务业态 资料来源：企业官网

非住宅物业平均管理费远高于住宅物业平均管理费。根据佳兆业物业披露的数据，2017 年，非住宅物业的平均管理费为每月每平方米人民币15.02 元。住宅物业的平均管理费为每月每平方米人民币2.27 元。因此，虽然非住宅物业建筑面积占总在管建筑面积比例小，非住宅物业收益贡献却与住宅物业收益不相上下。

数据来源：企业招股书，克而瑞整理

从数字上看，佳兆业物业服务23个非住宅物业，其中一个重要的部分是体育场馆。佳兆业近年来对体育场馆运营的持续布局，这也使其贡献了非住宅业态部分不少的收入。

佳兆业物业服务的部分文体物业 资料来源：企业官网

财务表现：营收增速稳步提升，毛利率维持高位

招股书显示，2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为约5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。

数据来源：企业招股书，克而瑞整理

以此计算，佳兆业物业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。 2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，佳兆业物业营收增速稳定，但与其他上市物企相比还有提升的空间。

目前，除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

此外，佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年为34.2%。

数据来源：企业招股书，克而瑞整理

负债方面，佳兆业物业降低负债的效果较明显。2016年与2017年负债率为206%、106%，而今年上半年负债率降低至49.2%。

未来发展：七成资金用于收购，投资产业链成“亮点”

继续扩大管理规模，除了依赖母公司开发业务规模的增长，佳兆业物业也必须在市场化方面发力。

在募资用途上，几乎所有上市物业企业均把重点放在并购式扩张之上，佳兆业物业也不例外。招股书显示其50%的资金用来收购和投资物业管理公司。

在标的选择上，佳兆业物业倾向于选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

除此之外，招股书上还透露了一个“亮点”，除一半融资金额用来收购和投资物业管理公司，佳兆业物业计划另有20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司，体现了佳兆业物业对物业上下游产业链的看重。

事实上，目前佳兆业的社区增值服务主要由其收购的深圳市齐家互联网科技有限公司提供，旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。

K生活APP一站式服务平台用户达60万 来源：公司官网

佳兆业物业目前的四大业务线分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务，涵盖整个物业管理价值链，形成整合的服务范畴。而在未来，佳兆业物业计划将社区增值服务、智能解决方案服务作为重点发展方向。

小结

目前房企融资收紧，在资金缺口下，有一个稳定的业务板块获得上市融资窗口，对房企来说都是再好不过的事。而佳兆业物业经过两年筹备终于成功上市，使其成为佳兆业旗下第六个上市平台，也了结了一桩心愿。

更多物企上市意味着行业逐步走向成熟。今年已有5家物企在A股（南都物业）、港股成功上市。而旭辉旗下物业板块公司永升生活服务集团计划12月17日登陆港股主板交易，或许将为2018年物业上市潮进行阶段收尾。但，对于未来将要上市的物业企业来讲，却不会是最后一个。