永升生活服务是旭辉控股集团(股票代码00884.HK)旗下的物业管理服务商，于2002年成立，2018年通过重组成为“永升生活服务”，2018年12月17日，在港交所上市。
2019年3月22日，永升生活服务发布2018年业绩报告。年报显示，2018年核心净利润同比增长64.8%，交出首份靓丽答卷。
/ 营业收入、毛利及净利润大涨 /
2018年，永升生活服务在管面积从2017年2650万平方米上升52%至4020万平方米。
受规模大幅增长影响，2018年永升生活服务收入实现同比增长48.3%增至10.76亿元；同时毛利涨幅达到68.9%，从2017年的1.83亿元涨至3.09亿元，毛利率同比上升3.5%至28.7%；净利润则同比大幅上涨64.8%，至1.26亿元。
○资料来源：企业年报 招股书
永升生活服务拥有三大业务，分别为物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务，三者共同构成永升生活服务向其客户提供的综合服务。
○资料来源：企业年报 招股书
物业管理服务是永升生活服务最大的收入来源。2018年，物业管理服务收入为6.67亿元，占其总收入的62%，较2017年同比上涨41.2%。
○资料来源：企业年报
该增长主要得益于在管面积的快速增长，这与永升生活服务2018年致力扩大第三方客户有莫大关系。物业管理服务源自第三方发展商的收入占比从2017年28.6%上涨至34.3%。
○资料来源：企业年报
同时，毛利率也有所上升较2017年增长2.7%，这主要是由于其持续推进智慧社区及管理系统建设，以技术及自动化系统的应用有效的实现了降低增效。
社区增值服务增长最为迅猛。永升生活服务总裁周洪斌认为，未来物业管理企业的竞争与发力点显然不仅在基础物业管理服务，而是通过物业服务的平台，提供更多的增值服务，抢占流量入口。
2018年，永升生活服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现同比增长，其中社区增值服务增幅为80.3%，从2017年1.1亿元增长至1.98亿元。
○资料来源：企业年报
社区增值服务收入的增长，主要是规模经济效益所致，由于在管面积增加，带来社区增值服务客户大幅增长以及多样产品化的的渗透率不断提升。
同时，永升生活服务通过开发适合社区业主的增值服务产品，来推动增值服务收入的增加，2018年社区增值服务的收入占比达18.4%。
○资料来源：企业年报
基于社区场景和服务人群的研究，永升生活服务建立了完整的UP增值服务体系，包括[旭惠团]、[邻聚游]、[旭惠美家]及[租售中心]等子品牌，向业主提供家居生活服务、停车位管理、租赁及销售服务、公共区域增值等服务。
/ 在管面积大幅增长 /
依托大股东旭辉的迅猛发展和自身的积极外拓，永升生活服务近三年在业务规模和均呈现出高于同行平均水平的增速。
2015-2017年，永升生活服务的在管物业总建筑面积从980万平方米增长到2650万平方米，年复合增长率达到64.5%。2018年，永升生活服务继续坚持快速扩大管理面积的战略目标。
截至2018年底，合约面积为6555万平方米，同期产生收益的在管面积达到了4020万平方米，在管项目数量为258个，同比分别增长52%及37.2%。
○资料来源：企业年报 招股书
截至2018年底，永升生活服务已从上海扩展至全国43座城市，其中79%位于东部、北部核心城市。
同时，其也积极面向市场化运作作出努力，坚持面向第三方市场拓展。2018年，永升生活服务与蓟州高新、山东福汉集团等多家开发商达成战略合作，将优先获取该企业物业管理权。
数据显示，目前永升生活服务第三方中标率为41%，2018年合约面积中64.4%来源于第三方项目。
/ 多业态的物管组合 /
虽然住宅物业收益是总收益的较大部分，但永升生活服务也在使服务多样化以涵盖其他的物业类型，通过管理更多的非住宅物业抓住服务社会化的机遇。
其招股书显示，永升生活服务上市后将拿55%的募集资金用于寻求战略性收购及投资机会。除了住宅物业服务商，永升生活服务的战略性收购对象扩展至医院、学校、商场、办公楼等非住宅的物业管理提供商，并旨在未来五年将地理覆盖范围扩展到至少100个城市。
数据显示，目前永升生活服务非住宅物业占在管面积18.5%，收入占比30.4%。
○资料来源：永升物业官微、企业年报
同时，永升生活服务还打造多个品牌的产品线和服务体系适应不同的业态。
例如，针对商业物业及办公大楼推出「悦泽商办」，针对非住宅物业（如政府楼宇及学校）建立「悦泽公众」，针对家庭住宅社区创立了「37°C社区」品牌，针对社区增值服务创建「UP增值服务体系」，针对社区及客户关照、物业开发商提供的前期服务及展示单位管理服务等搭建「社区关照系统」。
/ 小结 /
永升生活服务2018年营收业绩及规模业绩获得较大增长，根据其规划，未来将持续发力扩大市场份额、提供多元化服务，并进行技术及智慧社区建设，提升品牌知名度。
同时，永升生活服务的大股东旭辉集团发展势头强劲，已经成功跻身千亿房企，为永升生活服务的持续发展提供了强有力的保障，相信其将会在当前的行业格局中取得更进一步的成绩。